Nach dem Auszug möchte jeder Mieter seine Kaution möglichst schnell zurück. Doch Vermieter dürfen sich Zeit lassen – und unter bestimmten Voraussetzungen auch Abzüge vornehmen. Dieser Ratgeber erklärt die gesetzlichen Fristen, Ihre Rechte auf Zinsen und welche Abzüge tatsächlich zulässig sind.
Fristen bei der Kautionsrückzahlung
Das BGB nennt keine exakte Frist für die Rückzahlung der Mietkaution. Nach ständiger Rechtsprechung steht dem Vermieter jedoch eine angemessene Prüfungs- und Überlegungsfrist zu. In der Praxis bedeutet das:
- 3 Monate gelten als Regelfall, wenn keine offenen Nebenkostenabrechnungen ausstehen und die Wohnung ordnungsgemäß übergeben wurde.
- Bis zu 6 Monate sind zulässig, wenn der Vermieter noch berechtigte Ansprüche prüfen muss – etwa Schäden, die erst bei der Nachbesichtigung auffallen.
- In Ausnahmefällen kann die Frist auch länger sein, z. B. wenn die Nebenkostenabrechnung für das letzte Abrechnungsjahr noch aussteht (dazu mehr unter NK-Sicherheitsbehalt).
Wichtig: Die Frist beginnt mit dem Ende des Mietverhältnisses, nicht erst mit der Wohnungsübergabe. Wurde das Mietverhältnis durch Kündigung beendet, ist das Datum des Ablaufs der Kündigungsfrist maßgeblich.
NK-Sicherheitsbehalt nach BGH
Auch nach Ablauf der üblichen Prüfungsfrist darf der Vermieter einen angemessenen Betrag für die noch ausstehende Nebenkostenabrechnung zurückhalten. Dieses Recht hat der BGH in seiner Leitentscheidung vom 18. Januar 2006 ausdrücklich bestätigt.
Wie viel darf einbehalten werden?
- In der Regel das 2- bis 3-fache der monatlichen Nebenkostenvorauszahlung oder das 1,5-fache der letzten Nachzahlung – je nachdem, welcher Wert realistischer ist.
- Der Einbehalt muss verhältnismäßig sein. Ein pauschales Einbehalten der gesamten Kaution ist unzulässig.
- Nach Erstellung und Zustellung der Nebenkostenabrechnung muss der verbleibende Kautionsrest unverzüglich ausgezahlt werden.
Wie lange?
Der Vermieter hat für die Nebenkostenabrechnung gemäß § 556 Abs. 3 BGB maximal 12 Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums Zeit. Danach verfällt sein Nachforderungsanspruch – und damit auch das Recht zum Einbehalt.
Schritt-für-Schritt: Kaution zurückfordern
- Wohnungsübergabe dokumentieren: Erstellen Sie ein detailliertes Übergabeprotokoll mit Fotos. Lassen Sie es von beiden Seiten unterschreiben. Vermerken Sie den Zählerstand und den Zustand aller Räume.
- Prüfungsfrist abwarten: Geben Sie dem Vermieter mindestens 3 Monate Zeit. In dieser Phase darf er Schäden prüfen und offene Forderungen zusammenstellen.
- Schriftliche Aufforderung senden: Nach Ablauf der Prüfungsfrist fordern Sie die Kaution schriftlich zurück. Nutzen Sie ein Einschreiben mit Rückschein und setzen Sie eine Frist von 14 Tagen.
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Folgende Angaben im Schreiben:
- Adresse der ehemaligen Mietwohnung
- Mietvertragsdatum und Datum des Mietendes
- Höhe der gezahlten Kaution
- Aufforderung zur Rückzahlung inklusive aufgelaufener Zinsen gemäß § 551 Abs. 3 BGB
- Ihre aktuelle Bankverbindung
- Fristsetzung (z. B. 14 Tage)
- Mahnung und rechtliche Schritte: Reagiert der Vermieter nicht, senden Sie eine Mahnung. Bleibt diese erfolglos, kann ein Anwalt oder der Mieterverein helfen. Ab dem Zeitpunkt des Verzugs stehen Ihnen zusätzlich Verzugszinsen nach § 288 BGB zu (aktuell: Basiszinssatz + 5 Prozentpunkte).
Erlaubte vs. unerlaubte Abzüge
Zulässige Abzüge:
- Mietrückstände: Offene Mietzahlungen dürfen von der Kaution abgezogen werden.
- Nachzahlungen aus der Nebenkostenabrechnung: Steht ein NK-Nachzahlungsbetrag fest, darf dieser verrechnet werden.
- Schadensersatz für Beschädigungen: Schäden, die über die normale Abnutzung hinausgehen (z. B. Brandlöcher im Parkett, eingeschlagene Türen), berechtigen zum Abzug der Reparaturkosten.
- Nicht durchgeführte Schönheitsreparaturen: Nur bei wirksamer Klausel im Mietvertrag und tatsächlicher Pflichtverletzung des Mieters.
Unzulässige Abzüge:
- Normale Abnutzung: Gebrauchsspuren an Wänden, leichte Kratzer im Laminat oder vergilbte Tapeten sind vertragsgemäßer Gebrauch und kein Grund für Abzüge (BGH, Az. VIII ZR 163/18).
- Unwirksame Schönheitsreparaturklauseln: Starre Fristenpläne oder Quotenklauseln sind nach BGH-Rechtsprechung unwirksam (BGH, Az. VIII ZR 185/14).
- Pauschale Reinigungskosten: Sofern die Wohnung besenrein übergeben wurde, darf der Vermieter keine professionelle Endreinigung auf Kosten des Mieters verlangen – es sei denn, der Mietvertrag enthält eine wirksame Klausel.
- Verwaltungskosten: Der Vermieter darf keine Verwaltungspauschale für die Kautionsabrechnung vom Kautionsbetrag abziehen.
Verjährung des Kautionsanspruchs
Der Anspruch auf Rückzahlung der Mietkaution unterliegt der regelmäßigen Verjährungsfrist von 3 Jahren gemäß § 195 BGB. Nach Ablauf dieser Frist kann der Vermieter die Rückzahlung unter Berufung auf die Verjährung verweigern.
Wann beginnt die Verjährung?
Die Frist beginnt gemäß § 199 BGB mit dem Schluss des Jahres, in dem:
- der Rückzahlungsanspruch entstanden ist (also nach Ablauf der angemessenen Prüfungsfrist), und
- der Mieter Kenntnis von den anspruchsbegründenden Umständen hat.
Achtung: Auch der Anspruch auf Kautionszinsen verjährt nach 3 Jahren. Wurde die Kaution pflichtwidrig nicht angelegt, hat der Mieter einen Schadensersatzanspruch – auch dieser unterliegt der regelmäßigen Verjährung.
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