§ 551 BGB – Mietsicherheit im deutschen Mietrecht

Gesetzestext § 551 BGB – Begrenzung und Anlage von Mietsicherheiten

Der vollständige Wortlaut der Vorschrift in der aktuell gültigen Fassung:

Diese Fassung entspricht dem aktuellen Stand des Bürgerlichen Gesetzbuchs. Die Vorschrift ist Teil des Wohnraummietrechts (§§ 549 ff. BGB) und regelt abschließend, wie hoch eine Mietkaution sein darf, wie sie gezahlt werden kann und wie der Vermieter sie anzulegen hat.

Absatz 1 – Höhe der Mietkaution

Maximal drei Nettokaltmieten

§ 551 Abs. 1 BGB begrenzt die Höhe der Mietkaution auf das Dreifache der monatlichen Nettokaltmiete. Diese Obergrenze ist zwingend und kann nicht durch vertragliche Vereinbarung zu Lasten des Mieters erhöht werden. Maßgeblich ist die bei Abschluss des Mietvertrags vereinbarte Nettokaltmiete – spätere Mieterhöhungen führen nicht dazu, dass der Vermieter eine Nachzahlung auf die Kaution verlangen kann.

Was zählt als Nettokaltmiete?

Die Nettokaltmiete umfasst ausschließlich die reine Grundmiete ohne jegliche Nebenkosten. Betriebskostenvorauszahlungen, Betriebskostenpauschalen, Heizkostenvorauszahlungen und sonstige Umlagen bleiben bei der Berechnung der Kautionshöhe vollständig außer Betracht. Diese Unterscheidung ist in der Praxis von großer Bedeutung, da Vermieter gelegentlich versuchen, die Bruttowarmmiete als Berechnungsgrundlage heranzuziehen, was jedoch unzulässig ist.

Ein Beispiel: Beträgt die Nettokaltmiete 600 Euro und die Betriebskostenvorauszahlung 200 Euro, so liegt die zulässige Höchstkaution bei 1.800 Euro (3 × 600 Euro) – nicht bei 2.400 Euro (3 × 800 Euro).

Folgen einer überhöhten Kaution

Vereinbart der Vermieter eine Kaution, die über dem gesetzlichen Höchstbetrag liegt, ist die Vereinbarung nicht insgesamt unwirksam. Sie wird vielmehr auf den zulässigen Höchstbetrag von drei Nettokaltmieten reduziert (sogenannte geltungserhaltende Reduktion). Der Mieter schuldet in diesem Fall nur den gesetzlich zulässigen Betrag. Bereits gezahlte Beträge, die über die Grenze hinausgehen, kann der Mieter zurückfordern.

Die Verzinsung der Mietkaution beginnt ab dem Zeitpunkt der Zahlung und erstreckt sich über die gesamte Dauer des Mietverhältnisses.

Absatz 2 – Ratenzahlung der Kaution

Recht auf drei gleiche Raten

Das Gesetz räumt dem Mieter ausdrücklich das Recht ein, die Kaution in drei gleichen monatlichen Teilzahlungen zu entrichten. Dieses Ratenzahlungsrecht besteht kraft Gesetzes und muss nicht gesondert im Mietvertrag vereinbart werden. Es soll verhindern, dass Mieter bei Abschluss eines neuen Mietvertrags finanziell überfordert werden, da neben der Kaution häufig auch Umzugskosten und die erste Mietzahlung anfallen.

Fälligkeit der Raten

Die erste Rate wird zu Beginn des Mietverhältnisses fällig, also in der Regel am Tag der Wohnungsübergabe. Die zweite und dritte Rate werden jeweils zusammen mit den unmittelbar folgenden Mietzahlungen fällig. Bei einem Mietbeginn am 1. März wäre die erste Rate am 1. März fällig, die zweite zusammen mit der Aprilmiete und die dritte zusammen mit der Maimiete.

Wichtig: Der Vermieter darf die Übergabe der Wohnung nicht von der vollständigen Zahlung der gesamten Kaution abhängig machen. Die Übergabe darf lediglich von der Zahlung der ersten Rate abhängig gemacht werden.

Unabdingbarkeit des Ratenzahlungsrechts

Das Ratenzahlungsrecht kann nicht zum Nachteil des Mieters abbedungen werden. Eine Mietvertragsklausel, die die sofortige vollständige Zahlung der Kaution verlangt, ist unwirksam. Dies gilt auch für Formularverträge ebenso wie für individuell ausgehandelte Vereinbarungen, soweit sie den Mieter benachteiligen. Der Vermieter kann allerdings die fehlende Kautionszahlung unter bestimmten Voraussetzungen zum Anlass einer Kündigung nehmen, wenn der Mieter mit mehr als zwei Raten in Verzug gerät.

Absatz 3 – Anlage und Verzinsung der Kaution

Das Trennungsgebot

Eine der wichtigsten Pflichten des Vermieters ist das sogenannte Trennungsgebot: Die Kaution muss getrennt vom eigenen Vermögen des Vermieters angelegt werden. Diese Regelung dient dem Schutz des Mieters im Falle einer Insolvenz des Vermieters. Wird die Kaution nicht getrennt angelegt, kann der Mieter im Insolvenzverfahren über das Vermögen des Vermieters ein Aussonderungsrecht geltend machen – vorausgesetzt, die Kaution ist tatsächlich identifizierbar getrennt angelegt worden.

Anlage zum Spareckzins

Der Vermieter ist verpflichtet, die Kaution bei einem Kreditinstitut zum üblichen Zinssatz für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist anzulegen. Dieser Zinssatz wird als Spareckzins bezeichnet und von der Deutschen Bundesbank veröffentlicht. In der aktuellen Niedrigzinsphase liegt dieser Zinssatz deutlich unter einem Prozent, was die Zinserträge für Mieter erheblich schmälert. Eine vollständige historische Übersicht finden Sie in unserer Spareckzins-Tabelle.

Die Vertragsparteien können allerdings auch eine andere Anlageform vereinbaren. So ist es beispielsweise möglich, die Kaution in einem Tagesgeldkonto oder einem Mietkautionssparbuch anzulegen, sofern beide Parteien damit einverstanden sind. Mehr zur optimalen Anlage erfahren Sie unter Mietkaution anlegen.

Zinserträge gehören dem Mieter

Sämtliche Erträge aus der Anlage der Kaution stehen dem Mieter zu. Sie werden der Kaution hinzugerechnet und erhöhen damit die Sicherheitsleistung (sogenannter Zinseszinseffekt). Bei Beendigung des Mietverhältnisses hat der Mieter Anspruch auf Rückzahlung der Kaution einschließlich der angefallenen Zinsen.

Der Vermieter ist verpflichtet, dem Mieter auf Verlangen über die Anlage und die Zinsentwicklung Auskunft zu erteilen. Legt der Vermieter die Kaution pflichtwidrig nicht an, schuldet er dem Mieter dennoch die Zinsen, die bei ordnungsgemäßer Anlage angefallen wären.

Absatz 4 – Abweichende Vereinbarungen

Schutzcharakter zugunsten des Mieters

§ 551 Abs. 4 BGB stellt klar, dass sämtliche Regelungen des § 551 BGB halbzwingend zugunsten des Mieters sind. Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam. Das bedeutet konkret: Vermieter und Mieter können durchaus von den gesetzlichen Regelungen abweichen – aber nur, wenn die Abweichung für den Mieter vorteilhaft ist.

Beispiele für zulässige und unzulässige Abweichungen

Zulässig ist es beispielsweise, eine niedrigere Kaution als drei Nettokaltmieten zu vereinbaren oder dem Mieter die Ratenzahlung in mehr als drei Raten zu gestatten. Ebenso zulässig ist die Vereinbarung einer höheren Verzinsung als dem Spareckzins.

Unwirksam sind dagegen Vereinbarungen, die eine höhere Kaution als drei Nettokaltmieten vorsehen, das Ratenzahlungsrecht ausschließen oder den Mieter verpflichten, auf die Verzinsung zu verzichten. Auch die Vereinbarung, dass die Kaution dem Vermieter verfällt, wenn der Mieter vorzeitig auszieht, ist nicht zulässig.

Die Unwirksamkeit erfasst nur die nachteilige Klausel selbst, nicht den gesamten Mietvertrag. Der Mietvertrag bleibt im Übrigen wirksam, an die Stelle der unwirksamen Klausel tritt die gesetzliche Regelung des § 551 BGB.