Seit dem 01. Januar 1983 ist der Vermieter gesetzlich verpflichtet, die Mietkaution verzinst anzulegen. Die Rechtsgrundlage bildet § 551 Abs. 3 BGB: Die Kaution muss „bei einem Kreditinstitut zu dem für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz“ angelegt werden. Dieser Zinssatz wird als Spareckzins bezeichnet.
Die Verzinsungspflicht dient dem Schutz des Mieters: Sein Geld soll während der Mietdauer nicht an Wert verlieren. Die aufgelaufenen Zinsen stehen dem Mieter zu und erhöhen die hinterlegte Sicherheit. Bei Rückgabe muss der Vermieter also die Kaution zuzüglich der angesammelten Zinsen auszahlen – abzüglich etwaiger berechtigter Abzüge und Steuern.
Wichtig: Die Verzinsungspflicht gilt für alle Mietverhältnisse über Wohnraum mit Vertragsabschluss ab dem 01.01.1983. Für ältere Mietverträge galten die Regelungen des früheren Wohnraumkündigungsschutzgesetzes (WoKSchG). Bei Gewerbemietverträgen besteht keine gesetzliche Verzinsungspflicht – hier gilt Vertragsfreiheit.
Was ist der Spareckzins?
Der Spareckzins (auch: Spareinlagenzins mit dreimonatiger Kündigungsfrist) ist der Referenzzinssatz für die Mietkaution. Er wird von der Deutschen Bundesbank veröffentlicht (Zeitreihe S510ATSPAR3) und basiert auf einer Erhebung bei deutschen Kreditinstituten. Der aktuelle Spareckzins und die historischen Werte sind auf unserer Spareckzins-Tabelle einsehbar.
Achtung: Der Spareckzins ist nicht identisch mit dem Basiszinssatz nach § 247 BGB. Letzterer dient als Grundlage für Verzugszinsen, nicht für die Kautionsverzinsung.
Zinseszins-Effekt
Die Zinsen werden der Kaution jährlich gutgeschrieben und erhöhen die Sicherheit. Im Folgejahr wird dann auf den neuen, höheren Betrag verzinst – es entsteht ein Zinseszins-Effekt. Bei niedrigen Zinssätzen (wie seit 2015) ist dieser Effekt zwar gering, bei längeren Mietverhältnissen mit historisch höheren Zinssätzen (z. B. 3–4 % in den 1990er-Jahren) summieren sich die Zinsen jedoch spürbar.
Berechnung in der Praxis
Die Verzinsung wird taggenau berechnet: Vom Tag der Einzahlung bis zum Jahresende wird der anteilige Jahreszins ermittelt. Am Jahresende werden die Zinsen dem Kapital zugeschlagen. Ändert sich der Spareckzins unterjährig, wird der jeweilige Zeitabschnitt mit dem gültigen Zinssatz berechnet. Unser Kautionszinsrechner übernimmt diese Berechnung automatisch auf Basis der offiziellen Bundesbank-Daten.
Die gesetzliche Mindestanforderung ist die Anlage zum Spareckzins. In der Praxis stehen Vermietern und Mietern verschiedene Anlageformen zur Verfügung. Entscheidend ist, dass die Kaution getrennt vom Vermögen des Vermieters auf einem insolvenzfesten Konto angelegt wird.
| Anlageform | Verzinsung | Vorteile | Nachteile |
|---|---|---|---|
| Sparbuch | Spareckzins (derzeit ca. 0,01 %) | Einfach Gesetzlicher Standard, bei jeder Bank möglich | Niedrig Minimale Zinserträge in der Niedrigzinsphase |
| Tagesgeldkonto | Höher als Spareckzins möglich | Flexibel Höhere Zinsen, tägliche Verfügbarkeit | Aufwand Muss als Kautionskonto deklariert sein |
| Mietkautionskonto | Spareckzins oder besser (je nach Bank) | Sicher Speziell als Kaution ausgewiesen, Pfandrecht möglich | Gebühren Manche Banken erheben Kontoführungsgebühren |
| Mietbürgschaft / Kautionsversicherung | Keine Verzinsung | Liquidität Mieter behält sein Kapital | Kosten Jährliche Prämie (ca. 3–5 % der Kaution), kein Zinsertrag |
Praxistipp: Mieter und Vermieter können vertraglich eine höhere Verzinsung vereinbaren als den Spareckzins. Eine Vereinbarung, die den Mieter schlechter stellt als die gesetzliche Mindestanlage, ist jedoch unwirksam (§ 551 Abs. 4 BGB).
Sonderfälle bei der Kautionsverzinsung
Staffelmiete (§ 557a BGB): Auch bei vereinbarter Staffelmiete bleibt die Verzinsungspflicht der Kaution vollständig bestehen. Die Kaution wird nicht an die steigende Miete angepasst, sofern der Mietvertrag nicht eine Anpassungsklausel enthält.
Nachträgliche Kautionserhöhung: Erhöht der Vermieter die Kaution (z. B. nach berechtigter Mieterhöhung bis zur Höchstgrenze von drei Nettokaltmieten), wird der zusätzliche Betrag ab dem Zeitpunkt der Einzahlung ebenfalls verzinst.
Vereinbarte höhere Anlage: Haben Mieter und Vermieter vertraglich eine ertragreichere Anlageform vereinbart (z. B. Festgeld oder Wertpapierdepot), gilt der vereinbarte Ertrag – der Spareckzins bleibt als Untergrenze bestehen. Das Risiko einer Wertpapieranlage darf jedoch nicht einseitig dem Mieter auferlegt werden.
Abgeltungsteuer: Auf die Zinserträge der Mietkaution fällt Abgeltungsteuer (25 % zzgl. Solidaritätszuschlag) an. Details dazu finden Sie auf unserer Seite zur Abgeltungsteuer bei der Mietkaution.
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Zum KautionszinsrechnerHäufige Fragen zur Kautionsverzinsung
Antworten auf spezielle Fragen rund um die Verzinsung der Mietkaution.
Ja. Die Verzinsungspflicht nach § 551 Abs. 3 BGB besteht unabhängig von der vereinbarten Mietstruktur. Bei einer Staffelmiete gemäß § 557a BGB wird lediglich die Mieterhöhung vorab festgelegt. Die Pflicht des Vermieters, die Kaution getrennt und zum Spareckzins anzulegen, bleibt davon vollständig unberührt. Die Kaution selbst wird durch die Staffelvereinbarung nicht automatisch erhöht – eine Anpassung wäre nur möglich, wenn der Mietvertrag eine entsprechende Klausel enthält und die Höchstgrenze von drei Nettokaltmieten nicht überschritten wird.
Ja. Die Indexmiete nach § 557b BGB koppelt die Miethöhe an den Verbraucherpreisindex des Statistischen Bundesamtes. Dies hat jedoch keinerlei Auswirkung auf die Verzinsungspflicht der Kaution. Der Vermieter muss die Mietkaution unabhängig davon nach § 551 Abs. 3 BGB zum Spareckzins anlegen. Die Zinsen stehen dem Mieter zu und erhöhen die Sicherheit. Eine Indexierung der Kaution selbst findet nicht statt.
Ja, das ist möglich und zulässig. § 551 BGB ist halbzwingend zugunsten des Mieters (§ 551 Abs. 4 BGB). Das bedeutet: Abweichungen, die den Mieter besser stellen, sind erlaubt. Mieter und Vermieter können vertraglich vereinbaren, die Kaution beispielsweise auf einem Tagesgeldkonto, in einem Sparbrief oder einer anderen Anlageform mit höherem Zinssatz anzulegen. Eine Vereinbarung, die den Mieter schlechter stellt als den gesetzlichen Spareckzins, ist hingegen unwirksam. Bei Wertpapieranlagen muss das Verlustrisiko einvernehmlich getragen werden.
Bei einem Eigentümerwechsel (z. B. Verkauf der Immobilie) tritt der neue Eigentümer gemäß § 566 BGB (Grundsatz „Kauf bricht nicht Miete“) in den bestehenden Mietvertrag ein. Damit geht auch die Pflicht zur Kautionsanlage und Verzinsung auf den neuen Vermieter über. Die bisher aufgelaufenen Zinsen bleiben Eigentum des Mieters und müssen bei Mietende vollständig ausgezahlt werden. Der bisherige Eigentümer haftet gemäß § 566a BGB nur noch subsidiär, d. h. er muss nur dann einspringen, wenn der Erwerber die Kaution samt Zinsen nicht zurückzahlt. Der Mieter sollte sich den Übergang schriftlich bestätigen lassen.